Bail commercial - Rappel des principes

Champ d’application de la loi

L’article 1^er de la loi stipule que « tombent sous l’application de la présente section les baux d’immeubles ou de parties d’immeubles qui, soit de manière expresse ou tacite dès l’entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord exprès des parties en cours du bail, sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public.

Cette définition implique donc :

• l’existence d’un bail qui devra être prouvé conformément aux règles de droit commun et qui suppose, d’une part, l’obligation du bailleur de faire jouir le locataire d’une chose pendant une certaine durée déterminée ou déterminable et, d’autre part, l’obligation du preneur de payer en contrepartie un prix (le loyer)1,2 ;
• le bail doit en outre porter sur un immeuble ou sur une partie d’immeuble3 ;
• le preneur doit pouvoir prouver qu’il a été autorisé par le bailleur à exercer une activité commerciale dans les lieux loués, et cette activité doit être exercée à titre principal4 ;
• l’exercice d’un commerce de détail est également requis, outre le fait que ce commerce doit être en contact direct avec le public : cette notion suppose « l’offre au public en général, le fait d’être à la disposition de quiconque se présentera »5.

Durée

L’article 3 de la loi précise que la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans. Le preneur peut toutefois mettre fin au bail en cours à l’expiration de chaque triennat moyennant préavis de six mois, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste. Le bail peut également prévoir que le bailleur puisse mettre, lui aussi, fin au bail à l’expiration d’un triennat et ce, en vue d’exercer un commerce ou d’en permettre l’exercice par un membre de sa famille6. La loi prévoit d’autres possibilités de résiliation anticipée par le bailleur, mais ces possibilités sont soumises à un formalisme très rigoureux, et dans certains cas visés par la loi, des indemnités seront dues au preneur.

Droit au renouvellement

La loi confère au locataire le droit d’obtenir le renouvellement de son bail pour une nouvelle période de neuf ans. Ce droit est limité à trois renouvellements. En outre, les formalités à respecter dans le cadre d’un renouvellement sont très strictes : ainsi, le preneur désireux de renouveler son bail « doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l’expiration du bail en cours »7. La demande de renouvellement devra porter sur l’ensemble des locaux visés par le contrat de bail principal. La demande de renouvellement partielle, qui ne porterait que sur une partie des locaux loués, est nulle.

Outre sa demande, le locataire devra impérativement exposer au bailleur les conditions auxquelles il offrira ce renouvellement.

Loyer

La fixation du loyer est libre. La loi prévoit cependant que le locataire peut demander, à l’expiration de chaque triennat, « la révision du loyer,  à charge d’établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision »8. Le loyer révisé produira ses effets à compter du premier jour du triennat suivant.

Cession et sous-location

En l’absence de clause l’interdisant, la cession ou la sous-location est autorisée moyennant notification au bailleur. Les clauses dérogatoires sont donc licites, et il est permis – sous les réserves mentionnées ci-après – d’interdire la cession ou la sous-location.

L’article 10 de la loi autorise la cession ou la sous-location – nonobstant l’existence d’une clause d’interdiction – pour autant que deux conditions soient réunies :

• la cession ou la sous-location doit être faite ensemble avec la cession ou sous-location du fonds de commerce ;
• la cession ou la sous-location doit porter sur l’intégralité des droits du preneur principal.

Il existe par ailleurs des exceptions à l’application de l’article 10, à savoir, d’une part, lorsque le bailleur ou sa famille habite une partie de l’immeuble et, d’autre part, lorsque l’opposition dans le chef du bailleur à la cession ou la sous-location est basée sur de justes motifs.

En conclusion, il convient de préciser que la présente contribution n’a pas pour vocation d’analyser en profondeur les détails de la loi, mais bien de dresser ou de rappeler au lecteur les grands principes applicables à la matière, qui reste malgré tout une matière extrêmement formaliste notamment quant à la procédure prévue par la loi relativement au renouvellement, qui à défaut d’être respectée, pourra voir le preneur perdre son fonds de commerce faute d’avoir sollicité le renouvellement dans les délais prévus par la loi.