Qu’entend-on par vice caché ?
Il s’agit de défauts (mérule, troubles de voisinages, absence de permis, absence de servitude de passage ou de mitoyenneté...), d’une certaine gravité, rendant impropre à l’usage auquel on destine l’immeuble acheté ou qui en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus1. Ces défauts doivent être cachés, en ce sens qu’ils auraient échappé à l’examen attentif qu’un homme sérieux porte aux affaires qu’il traite, étant entendu que cet élément est laissé à l’appréciation souveraine des tribunaux.
Garantie
Contre les vices cachés, l’acheteur bénéficie d’une garantie de la part du vendeur, à moins que ce dernier n’ait prévu une clause d’exonération de responsabilité pour vices cachés dans l’acte de vente, ce qui est courant dans la pratique.
Mais pour que cette clause d’exonération fonctionne, le vendeur doit être de bonne foi, c’est-à-dire soit avoir informé les futurs acheteurs des vices cachés, soit ignorer personnellement ces vices cachés.
C’est à l’acheteur de prouver la mauvaise foi du vendeur, c’est-à-dire qu’il avait connaissance du vice caché et ne l’a pas révélé, sauf si ce dernier est un professionnel (constructeur, promoteur, marchand de biens...), car, dans ce cas, il est présumé de mauvaise foi. Cette preuve étant difficile à apporter, la désignation d’un expert par le tribunal s’avère un passage obligé.
Agir vite !
L’action en garantie doit être intentée par l’acquéreur dans un bref délai. Ce délai court à dater de la délivrance de la chose achetée si son usage permet de déceler le vice, sinon, à dater de la découverte du vice caché.
Que faire ?
À défaut d’accord amiable, l’acquéreur n’aura d’autre solution que d’intenter une action en justice pour obtenir soit la résiliation de la vente et la restitution du prix, soit la conservation de la chose moyennant une diminution du prix de vente. Outre la restitution du prix, le vendeur qui connaissait les vices sera tenu au paiement de dommages et intérêts. S’il est de bonne foi, il remboursera les frais occasionnés par la vente.