Droits d’enregistrement : circulaire sur le droit de vente de 15 %


Fin 2015, la Région wallonne a instauré un droit de vente au taux majoré à 15 % pour l’acquisition d’une habitation lorsque l’acquéreur détient déjà au moins deux habitations. L’administration fiscale a récemment publié une circulaire à ce sujet1.



La majoration du taux du droit de vente a été instaurée par un décret « budgétaire ». En d’autres termes, la mesure ne vaut que pour l’année 2016 à moins que la Région wallonne ne confirme cette mesure pour l’exercice 2017. Ce point est admis par l’administration dans le préambule de la circulaire qu’elle a consacrée à cette mesure.

Le taux majoré de 15 % s’applique à toutes les acquisitions à titre onéreux (les ventes, échanges ou toutes conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d’usufruit de biens immeubles) d’un immeuble affecté à l’habitation et situé en Région wallonne lorsque l’acquéreur possède déjà au moins 33 % en pleine propriété ou en usufruit dans deux autres immeubles d’habitation situés en Belgique ou à l’étranger.

L’acquéreur peut être une personne physique ou une personne morale.

Compte tenu de la formulation de la disposition légale, les opérations suivantes sont exclues :

  • les opérations déclaratives telles que le partage, la cession de parts indivises ou les opérations assimilées à des partages ;
  • les opérations à titre gratuit ;
  • les opérations portant sur un droit d’usage, une servitude ou le droit d’habitation.

Par contre, la circulaire précise que la notion de propriété comprend la nue-propriété.

En outre, l’immeuble concerné doit être destiné ou affecté, en tout ou en partie, à l’habitation. Sont dès lors exclus les terrains, les péniches, les ruines à démolir.

Le taux majoré trouvera à s’appliquer peu importe la quote-part acquise par l’acquéreur. Le taux majoré ne doit s’appliquer que dans l’hypothèse où l’acquéreur possède au moins 33 % en pleine propriété ou en usufruit dans deux autres immeubles d’habitation situés en Belgique ou à l’étranger. Le critère de la « possession » doit être évalué individuellement par acquéreur au moment de la date de l’acquisition du nouvel immeuble. Pour l’évaluation de ce critère, il n’est pas tenu compte des immeubles détenus en nue-propriété. Les droits de superficie ou d’emphytéose ne sont pas non plus visés. Il ne sera pas non plus tenu compte, d’une part, des immeubles d’habitation pour lesquels l’acquéreur détient moins de 33 % et, d’autre part, des immeubles dont l’acquéreur a réellement cédé par acte authentique le droit réel lui appartenant au plus tard dans les douze mois de l’acte authentique d’acquisition du troisième immeuble.

Enfin, pour échapper à l’application du taux majoré, l’acquéreur doit mentionner dans une déclaration qu’il ne réunit pas la condition de détention à la date de la nouvelle acquisition. Cette déclaration pro fisco, généralement reprise dans l’acte authentique, doit être signée et certifiée. En cas de déclaration inexacte, les droits complémentaires seront exigés et une amende fixée au double des droits éludés sera réclamée. En l’absence de déclaration, le taux majoré sera appliqué. Il appartiendra alors à l’acquéreur de demander la restitution dans les deux ans du jour de l’enregistrement de l’acte.

577 - Janvier 2017

Sébastien Watelet
Avocat - Litannie, Haulotte, Watelet et Associés

NOTES

1 Circulaire du 25 juillet 2016, no 5/2016.