Depuis le 9 juillet 19711, une loi, appelée du nom du ministre qui en a eu l’initiative, M. Gustave Breyne2, protège et garantit tous les candidats bâtisseurs et acheteurs d’une habitation à construire ou en voie de construction en Belgique non seulement contre les risques d’insolvabilité de l’entrepreneur ou du promoteur immobilier, mais également contre les clauses abusives mentionnées dans le contrat.
Conditions d’application
- Le bâtiment doit être affecté à l’habitation à raison de 50 % au moins. L’autre moitié peut, par conséquent, être destinée à un usage professionnel.
- L’engagement doit porter sur une habitation à construire ou à faire construire ou sur le fait de procurer une telle habitation.
- L’acheteur doit effectuer des paiements par tranche, en fonction de l’achèvement de l’immeuble, avant la fin des travaux.
Quid des travaux de transformation ?
Pareils travaux sont protégés pour autant que le vendeur de l’habitation pour laquelle les travaux de transformation sont envisagés s’engage à les réaliser, que le prix total des travaux représente plus de 80 % du prix d’achat de l’immeuble et dépasse 18.600 €, et que l’acheteur soit tenu d’effectuer des paiements par tranche en fonction de l’évolution des travaux.
Transfert de propriété, mais pas des risques
Dès la signature du compromis de vente, la parcelle de terrain sur laquelle va être construit l’appartement ou l’entièreté du terrain s’il s’agit d’une seule maison familiale sera la propriété des acquéreurs. Pour la suite, la loi Breyne opère au profit des acheteurs un transfert de propriété au fur et à mesure de l’édification et donc de l’incorporation des matériaux au sol ou à l’immeuble.
A contrario, l’entrepreneur ou le promoteur immobilier conserve la charge des risques jusqu’à la réception provisoire des travaux. Ce qui signifie que la destruction (incendie), les dégradations (vandalisme, inondation...) de l’immeuble en construction, voire les vols, demeurent de la responsabilité de l’entrepreneur/promoteur.
Garantie décennale
Les acheteurs et acheteurs successifs bénéficient à l’encontre du vendeur (entrepreneur/promoteur) d’une garantie de dix ans à dater de la réception définitive pour des problèmes de stabilité et d’étanchéité.
Garantie d’achèvement
Afin de se prémunir contre une insolvabilité du vendeur (faillite) en cours de travaux, ce dernier est tenu de constituer auprès d’une banque une garantie financière dont le régime varie selon qu’il est ou non un entrepreneur agréé.
Ainsi, l’entrepreneur agréé est tenu de constituer un cautionnement égal à 5 % du prix de l’habitation à construire. Tandis que l’entrepreneur non agréé doit fournir une garantie bancaire d’achèvement des travaux, c’est-à-dire mettre à la disposition de l’acheteur les sommes nécessaires à l’achèvement de l’habitation.
À noter qu’en raison de la protection offerte par la loi Breyne aux acquéreurs, les dispositions contenues dans la loi sont impératives, en sorte qu’il ne peut y être dérogé, même conventionnellement, sauf s’il s’agit d’alourdir les obligations des professionnels.