Mais voilà, cet acquéreur qui s’était montré si emballé au départ, se rétracte pour une raison inconnue et ne désire plus réaliser cette acquisition. Quid ? M. Libois peut-il contraindre l’acquéreur potentiel à acheter l’immeuble ? Dispose-t-il de recours à son encontre ? Peut-il solliciter une indemnité ?
Mise en demeure
La première chose à faire consiste à adresser, par recommandé, une lettre de mise en demeure à l’acheteur en l’invitant à respecter ses engagements endéans la quinzaine. Passé ce délai, à défaut de réaction ou de réaction positive de la part de l’acheteur, ce dernier sera considéré comme défaillant.
Deux options
Face à l’inertie de l’acheteur, il appartient à M. Libois de solliciter du juge civil l’exécution forcée de la vente. Dans ce cas, l’acheteur sera contraint de passer l’acte authentique selon les modalités convenues au compromis de vente. Mais attention, il ne faut pas crier victoire trop tôt, car ce n’est pas parce que l’acheteur est obligé, par le juge, d’acheter l’immeuble, qu’il est solvable et que M. Libois obtiendra effectivement le prix de vente convenu. En effet, si l’acheteur est sans le sou, M. Libois devra solliciter la résolution de la vente. Or, si cette action en résolution n’est pas introduite dans l’année de l’accord (en l’espèce du compromis de vente), cela peut avoir de fâcheuses conséquences dans le chef de M. Libois, notamment, en matière de droits d’enregistrement que M. Libois risque de devoir supporter. Mieux vaut donc, avant d’engager cette action, se renseigner sur les conditions de solvabilité de l’acheteur.
Pour cette raison, M. Libois optera peut-être pour la seconde solution qui s’offre à lui, à savoir, obtenir du juge civil qu’il prononce la résolution de la vente avec condamnation de l’acheteur à lui verser des dommages et intérêts en raison de l’inexécution des obligations de ce dernier. À noter que le montant des dommages et intérêts est généralement fixé de manière forfaitaire dans le compromis de vente à 10 ou 20 % du prix convenu. En outre, cette solution offre l’avantage que M. Libois pourra remettre son bien en vente en attendant l’issue de l’action judiciaire, et pourquoi pas vendre son bien avant que le procès civil ne soit tranché.
Clause suspensive
Le compromis de vente peut prévoir des conditions suspensives à l’exécution du contrat, comme l’obtention d’un prêt hypothécaire ou d’un permis d’urbanisme dans le chef de l’acquéreur. Il importe pour M. Libois, si l’acquéreur fait valoir pareille clause pour mettre fin au compromis de vente ou retirer son offre, de s’assurer de sa réalité, car dans le cas contraire, il se retrouvera dans la même situation avec les deux options qui s’offrent à lui.
Un conseil donc, restez vigilant et ne vous engagez pas à la légère !